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L’immobilier de Santé* est particulièrement attractif de par ses fondamentaux : visibilité à long terme et rendement. Il requiert une forte expertise afin d’anticiper les risques d’exploitation et réglementaires, mais à travers une approche « sur mesure », il est possible d’optimiser considérablement le coût et le mode de financement pour l’exploitant avec une charge adaptée.  

 

Sécuriser et optimiser les projets immobiliers dans le secteur de la Santé

 

Un marché captif d'exploitants-utilisateurs qui attire les investisseurs

Le marché de la Santé représente un poids lourd de l’économie française avec 18,5% du PIB dont 11,7% pour les seuls segments sanitaire et médico-social.
« Toutes les étapes de la vie sont concernées, de la naissance au grand âge » souligne François Lys, Directeur des financements de Société Générale, spécialiste de ce secteur. En termes d’immobilier, il couvre les crèches, les cliniques, les écoles, les structures liées au handicap, les ehpad, les résidences étudiantes ou encore les résidences services... que ces structures soient lucratives ou associatives. « 80% des projets sont menés par des exploitants-utilisateurs ». La raison tient à de fortes barrières à l’entrée (autorisations d’exploitation) et au caractère monovalent des biens. « Autant il est possible de transformer relativement facilement un immeuble de bureaux en logements, autant il est beaucoup plus difficile de l’envisager pour les murs d’une clinique »

Avec des rendements s’établissant entre 5% et 8% par an, l’immobilier de santé devient particulièrement attractif pour les investisseurs qui apprécient son caractère acyclique, captif et dont l’exploitation s’appuie sur des fondamentaux favorables (vieillissement de la population, médicalisation, rationalisation de l’offre).     

 

Un audit essentiel... intégré à l'étude de financement

« Nous intervenons sur des projets allant de 5 M€ à 300 M€. Face à une demande de financement ou de refinancement d’immeuble, nous procédons à une analyse très fine du projet pour être en mesure de déterminer le montage financier le plus adapté et les taux d’effort les plus appropriés pour l’exploitant pendant toute la durée de vie économique de l’immeuble. C’est du 100% sur mesure ! Avec plus de 1,2 Md€ de projets financés dans le secteur depuis 2005, nous bénéficions d’un observatoire unique, qu’il s’agisse de la valorisation des actifs, de la structuration des financements ou de l’évaluation des coûts de la construction. Nous mettons l’ensemble de cette connaissance au service de nos clients avec l’avantage considérable de parler le même langage qu’eux. Cela nous permet d’aller directement à l’essentiel tout en anticipant les contraintes d’un secteur fortement administré et en constante mutation »   

 

Un accompagnement à 360°

L’analyse prend en considération toutes les composantes d’un projet. « Cela comprend l’analyse du positionnement sectoriel et concurrentiel de l’établissement, l’analyse juridique, l’étude immobilière, fiscale et financière ». L’analyse des assurances construction en fait également partie tout comme l’audit technique du bâtiment ou des contrats des intervenants à la construction, et tout cela au service des clients.

 

Des solutions optimisantes à forte valeur ajoutée

« Nos solutions de financement, qui mettent en œuvre du crédit-bail ou du crédit hypothécaire, respectent le cycle de vie du bâtiment. Dans le domaine associatif par exemple, nous sommes souvent sollicités pour des financements d’actifs sur 25 voire 30 ans qui génèrent généralement des surcoûts d’environ 10% pour l’exploitant sans toujours tenir compte des étapes de mise aux normes qui seront nécessaires. Notre expertise sert justement à mettre en lumière le financement le plus adapté et accompagner au mieux la stratégie immobilière de nos clients. »     

 

Une offre globale : au-delà du taux... un véritable partenariat

Grâce à son expertise unique du secteur sanitaire-médico-social-enseignement, Société Générale pilote le plus souvent les pools bancaires. « Nous nous positionnons comme un partenaire privilégié des projets de construction neuve, de refinancement de murs existants ou du financement d’acquisition d’immeubles en France et en Espagne. Nous pouvons mettre en relation les porteurs de projet avec notre structure Sogeprom afin qu'elle les accompagne dans leurs recherches de foncier, voir même dans la construction d'un bâtiment spécifique. Les porteurs de projet ont tout intérêt à nous soumettre leurs projets le plus en amont possible. Compte tenu de la spécificité des actifs cela devient un véritable partenariat ».

 

 

4 exemples de projets financés :

 

Médipôle Lyon Villeurbanne (Villeurbanne - 69) Clinique Ramsay / Générale de Santé (Dijon - 21)
Medipôle Lyon Villeurbanne

 

Clinique-ramsay

 

IESEG, Grand école (Paris La Défense - 92) Ehpad Les Oliviers (Durtol - 63)
IESEG Grand Ecole - La Défense

 

EHPAD Les Oliviers

 

 

 

 

*Sanitaire-médico social-enseignement

 

Propos recueillis par Andy Devriendt / Tarateyna*