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Levier stratégique pour accompagner la croissance d’une entreprise ou outil au service du développement patrimonial d’un entrepreneur, le crédit-bail immobilier cumule les atouts. Maître François Thessieux, notaire associé de REGNIER NOTAIRES à PARIS, dévoile ses conseils pour réaliser sereinement une acquisition grâce à ce mode de financement.

Monter simplement un crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier aurait-il mauvaise presse ? Maître Thessieux balaie ce préjugé par un constat : « Ce mode de financement est largement méconnu, ce qui est regrettable pour les chefs d’entreprise, car cela permet de réaliser leurs projets sans aucun apport. Le chef d’entreprise expose à son banquier son projet d’investissement et la banque détermine les conditions du contrat avec son client. Les acquisitions réalisées par ce mode de financement connaissent très peu de défaillances car elles sont beaucoup plus sécurisées en amont que les acquisitions classiques. Notre travail consiste à protéger l’entreprise contre tout risque potentiel de non-conformité. »

Equipe REGNIER NOTAIRES2 actes, 3 acteurs pour un financement

Un financement en crédit-bail immobilier suppose la signature de 2 actes et fait intervenir 3 acteurs. Il s’agit de l’entreprise (le crédit-preneur), le vendeur et la banque qui finance l’opération (le crédit-bailleur). « Les actes d’acquisition et de crédit-bail sont signés lors du même rendez-vous. Le crédit-bailleur achète le bien choisi par le chef d’entreprise, aux conditions négociées par ce dernier avec le vendeur, puis signe immédiatement un contrat de crédit-bail avec le crédit-preneur. Le crédit-bail lui confère un droit au bail et surtout une promesse de vente après une période locative de 10 à 15 ans , au terme de laquelle il pourra devenir propriétaire de son immeuble. A l'initiative du crédit-preneur, cette période pourra être raccourcie par le biais d'une Levée d'Option Anticipée (LOA) après un délai de 5/7 ans. Le projet de crédit-bail est rapidement finalisé et ce bien avant la vente. » La banque sera propriétaire pendant toute cette période. Elle a donc intérêt à vérifier avec la plus grande attention que le bien acquis est parfaitement exploitable par le chef d’entreprise, sans la moindre restriction. « Pour une entreprise, cette exigence représente un réel atout puisque le droit français est l’un des plus favorables au monde pour l’acquéreur. La banque veille à ses intérêts et aux propres intérêts de ses clients. »

Valider la parfaite conformité

Ces vérifications sont essentielles pour une entreprise car elles garantissent sa capacité à exploiter durablement et sereinement son bien. « Faute du respect des obligations légales, l’exploitation du bâtiment pourrait être interrompue. Nous vérifions par exemple la conformité d’un immeuble recevant du public avec la législation portant sur l’accueil des personnes à mobilité réduite. Autre exemple avec l’acquisition d’un site industriel qui ne respecterait pas les normes environnementales. Alors oui nous procédons à des vérifications assurant ainsi la sécurité de l’opération ; nous nous chargeons de demander les pièces nécessaires et spécifiques à l’immobilier professionnel au notaire du vendeur. » Parmi les grands oublis, l’affichage du permis de construire constaté par un huissier de justice. « C’est sans doute évident, mais cela constitue le quotidien des non-conformités avec parfois des conséquences dramatiques pour les entreprises dues aux recours de tiers et à des délais supplémentaires incompressibles. Notre travail va donc consister à valider les conformités foncières, celles des modes de construction et aussi d’exploitation ». Ce travail minutieux de prévention minimise les risques de voir engager la responsabilité du chef d’entreprise ultérieurement, et de devoir assumer personnellement sa défense et surtout les éventuels dommages et intérêts.

Pas plus long... un délai identique

Si l’opération est menée par des notaires parfaitement rodés à ce type d’opération, une acquisition effectuée dans le cadre d’un crédit-bail immobilier n’est pas plus longue qu’une acquisition classique. « Il est important que le crédit-preneur anticipe ce mode de financement en sollicitant la banque en amont. L’entreprise a également tout à gagner en se montrant la plus transparente possible, en particulier sur des problèmes qui pourraient être identifiés au cours du montage du dossier. » Et dans ce domaine, le notaire du crédit-bailleur occupe une place centrale : il a pour mission de coordonner en toute fluidité l’ensemble du dossier auprès du notaire du vendeur et de celui du crédit-preneur. Dès le départ, le calendrier doit être validé par tous avec une demande précise des pièces à produire. « Cette approche vertueuse change tout. Tout peut se dérouler dans le calendrier normal de 2 voire 3 mois de la promesse de vente. Dès qu’un vendeur demande à aller trop vite, c’est généralement mauvais signe pour l’acquéreur. Les enjeux économiques impliquent une exigence de l’ensemble des intervenants ; c’est sur cette base que se fonde la confiance nécessaire liée à ce type de transaction. »

Anticiper les garanties

Dernier point important pour ne pas risquer de ralentir l’acquisition : anticiper les garanties. « Là encore, les garanties demandées par la banque ne sont pas plus importantes que celles d’un crédit classique. Les échanges sont d’autant plus facilités que la banque connaît la situation de l’entreprise et les enjeux personnels du dirigeant dans une approche patrimoniale. » En conclusion, Maître François Thessieux souligne la dynamique qu’il insuffle à sa propre équipe de 12 collaborateurs dédiés à ce type d’opération : « Nous sommes constamment proactifs en veillant à ce que les acquéreurs soient en permanence informés de l’avancée des différentes étapes. Car ce sont justement les phases de flou qui forgent le sentiment de lassitude et de frustration. Alors, pour proposer la meilleure expérience à nos clients, nous n’hésitons pas à revenir vers nos confrères dès qu’il le faut. Cette exigence est, j’en suis convaincu, la base de la réussite d’une opération de crédit-bail immobilier. »

 

(Propos recueillis par Andy Devriendt / Tarateyna)