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Parmi les principaux postes d’un bilan, l’immobilier représente un véritable levier d’accélération stratégique pour les entreprises et un pilier naturel de développement patrimonial pour les entrepreneurs.     

""Parmi les principaux postes d’un bilan, l’immobilier représente un véritable levier d’accélération stratégique pour les entreprises et un pilier naturel de développement patrimonial pour les entrepreneurs.

 

Un patrimoine stratégique

Sans que cela soit toujours perçu comme tel, l’immobilier s’impose pourtant comme un élément stratégique tout au long de la vie d’une entreprise. Le tout reste de l’envisager sous la bonne perspective et surtout, de ne pas hésiter à reconsidérer une situation existante. Car, au fil des années, le contexte de l’entreprise évolue et les enjeux auxquels elle doit répondre se transforment. Souvent, la question immobilière s’avère un élément déterminant. L’enseigne de restauration rapide KFC a ainsi décidé de céder 42 restaurants en France dont elle détenait pourtant les murs(*). Objectif ? Financer sa croissance à travers la création de 500 établissements au cours de la prochaine décennie. « Les entreprises se trouvent parfois à la tête d’un patrimoine immobilier qui s’est constitué progressivement sans que cela s’inscrive dans une approche particulière » souligne Gilles Hubschwerlin, Directeur des financements immobiliers professionnels du réseau Société Générale. Détenir son patrimoine immobilier présente l’avantage immédiat d’une absence de loyers à payer une fois la période de remboursement passée. Mais ce patrimoine représente une immobilisation d’actif qui pourrait – ou aurait pu – servir à financer des opérations tournées directement vers la croissance de l’entreprise comme l’amélioration du système de production, des investissements en R&D, des opérations de croissance externe ou encore l’amélioration du bien-être des salariés. « En tant que partenaire des entreprises, nous effectuons des points réguliers avec les dirigeants afin de les aider à envisager en quoi un actif immobilier est en lien ou non avec leur activité et quelles options sont envisageables. Et dans ce domaine, l’anticipation représente un atout précieux en particulier lorsque de futures opérations telles que des augmentations de capital ou des acquisitions sont pressenties. »

 

Renforcer l’attractivité face aux salariés

Envisager une stratégie immobilière performante, c’est également s’assurer d’être en mesure de séduire les meilleurs talents tout en conservant ceux existants. « La localisation du lieu de travail, le bien-être lié à l’aménagement des bureaux mais aussi d’autres paramètres sociétaux comme la performance environnementale d’un bâtiment représentent des critères essentiels pour un nombre croissant de salariés dont l’employabilité est forte. » Cette nouvelle donne change le regard sur l’immobilier et nécessite, là encore, un maximum d’agilité. Une entreprise industrielle qui s’est installée dans une zone d’activité attractive économiquement lors de son lancement aura tout intérêt à se déplacer en centre-ville si elle souhaite séduire une cible de talents high-tech plutôt urbains dans le cadre du développement d’un nouveau bureau d’études. « Si elle est propriétaire de son patrimoine, elle peut très bien le céder à travers un crédit-bail. Cet apport de ressources ouvre de nouvelles options : sélectionner des locaux premium pour ce nouveau site, investir dans leur aménagement, embaucher des collaborateurs plus expérimentés, acquérir des stations de travail de dernière génération… »

 

Apporter de l’agilité aux entreprises

Dans un monde en perpétuelle accélération, les entreprises ont plus que jamais besoin de souplesse. Voilà pourquoi des approches comme la cession-bail – lease-back – sont particulièrement intéressantes. « Nous proposons à travers ce dispositif à une entreprise de lui racheter tout ou partie de son patrimoine immobilier. Elle devient alors locataire et nous verse des loyers. À la fin d’une période déterminée, comprise en général entre 12 et 15 ans, elle en redevient propriétaire à travers une option d’achat dont le montant est établi à l’avance. Généralement, il s’agit d’un euro symbolique. » Avantage : ce principe apporte immédiatement des liquidités à l’entreprise tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux puisque les loyers sont en grande partie déductibles du résultat. Cette trésorerie représente un atout déterminant qui ouvre le champ des possibles. La force de groupes comme Apple ou Ikéa repose en partie sur une agilité liée au cash dont ils disposent. C’est un moyen de peser plus lourd dans un tour de table lors d’un deal, de réaliser plus facilement des opérations de croissance externe ou encore de réduire une dépendance vis-à-vis de fonds d’investissement beaucoup plus gourmands en termes de rendements que les taux d’intérêts immobiliers actuels. « Dans le cadre d’une LBO(**), par exemple, le fait de disposer de fonds propres plus importants facilite le deal et permet de bénéficier de conditions plus avantageuses. »

 

Des atouts pour les dirigeants

L’immobilier représente également un moyen performant pour les entrepreneurs de se constituer un patrimoine personnel. Les dirigeants sont absorbés par leur activité et négligent parfois leurs propres intérêts. La création d’une SCI s’avère souvent avantageuse. Cette société civile immobilière va acquérir le bien à travers un crédit-bail ou un crédit hypothécaire. Elle se remboursera ensuite par la facturation de loyers à l’entreprise locataire. « L’entrepreneur va pouvoir ainsi développer son patrimoine personnel, réalisable en cas de difficultés, sans pénaliser la performance économique de son entreprise. C’est du gagnant-gagnant. » 

 

Saisir l’opportunité de l’attractivité des taux

Le contexte de taux d’intérêts historiquement bas évoluera nécessairement dans un sens moins favorable pour les entreprises. « Cela ne doit pas être le facteur déclenchant, mais si des dirigeants s’interrogent, c’est probablement le moment le plus opportun pour se positionner. » 

 

(Propos recueillis par Andy Devriendt / Tarateyna)

 

(*)Source : http://www.agraalimentation.fr/kfc-france-veut-c-der-42-restaurants-au-franchiseur-amrest-art434411-33.html?Itemid=345

(**)Le LBO, de l’anglais «Leverage Buy-Out », est un terme générique désignant un montage juridico-financier de rachat d’entreprise par effet de levier (« leverage »), c’est-à-dire par recours à un fort endettement bancaire. Le but de l’opération est de permettre aux repreneurs de racheter une société en dépensant un minimum d’argent.