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Chaque année, 3% des surfaces du vignoble français changent de propriétaire. Les prix sont à la hausse, une tendance expliquée en grande partie par quelques ventes de vignobles exceptionnels. Pour sécuriser les transactions liées à ces actifs prime, Société Générale Real Estate Advisory propose aux cédants, mais également aux acquéreurs, un accompagnement élargi à forte valeur ajoutée. Il va de la valorisation du patrimoine jusqu’à l’assistance à signature du contrat de vente.

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Des pépites positionnées sur un marché caché

Un peu comme dans le secteur du luxe, la cession des pépites du secteur viti-vinicole intervient sur un marché caché. La raison ?  La nécessaire confidentialité pour le propriétaire avec le risque autrement d’inquiéter une clientèle fidélisée au fil des années. Résultat : les offres de cession connues du grand public concernent majoritairement des exploitations valorisées en moyenne à 20 000 euros / hectare – 90% du marché – et qui présentent le plus souvent une faible rentabilité. Il est donc délicat pour un acquéreur sans connexions particulières de se positionner sur les actifs les plus porteurs de croissance.

 

Établir des connexions privilégiées

Pour permettre aux cédants de valoriser au plus juste leur patrimoine tout comme aux acquéreurs – entrepreneurs, family office… – d’identifier les exploitations viticoles les plus attractives, Société Générale s’appuie sur une filiale spécialisée, Société Générale Real Estate Advisory. Elle propose à ses clients une triple expertise – viticole, immobilière, financière – associée à des connexions interactives avec un secteur d’activité aussi porteur que fermé aux nouveaux entrants.

 

1 / Expertise viticole

La cession de grandes propriétés peut conduire à des niveaux de prix très élevés, allant jusqu’à plusieurs millions d’euros l’hectare dans certains cas. Alors mieux vaut ne pas se tromper sur ce que l’on achète. La première approche de Société Générale Real Estate Advisory consiste donc à procéder à une expertise viticole. L’objectif est de valider le bon état du vignoble. Très poussée, cette analyse vise par exemple à évaluer le matériel végétal, les densités de plantation, les rendements en fonction des cépages ou encore l’âge des vignes.

 

Aurélie QUELLIEN2 / Expertise immobilière

La deuxième expertise a pour objectif de déterminer la valeur de l’ensemble des bâtiments. Au-delà de l’étude du bâti d’habitation, la qualité des installations techniques de la propriété viticole est étudiée (cuverie, chais).

La valorisation est d’autant plus précise qu’elle s’établit à partir de données recueillies sur les prix de vente réellement constatés lors de récentes transactions principalement en région bordelaise, mais aussi en Bourgogne, Côtes du Rhône et Champagne.

Société Générale Real Estate Advisory peut également prendre en charge la vente pour un cédant et aussi identifier des cibles pour un acquéreur, notamment grâce au réseau du Groupe Société Générale en France et à l’étranger.

« Pour présenter de manière précise et ordonnée les différentes propriétés, et faciliter les échanges, nous mettons au point des mémorandum d’informations très détaillés » souligne Aurélie QUELLIEN / Responsable d’affaires Transactions viti-vinicoles, titulaire du DUAD à l’ISVV – Institut des Sciences de la Vigne et du Vin de Bordeaux. « Nos analyses visent à être les plus complètes possible. Dans ce type d’opérations, la confidentialité revêt un caractère déterminant. Généralement tant le vendeur que l’acquéreur souhaitent entourer leur démarche d’une totale discrétion. » 

 

3 / Expertise financière

L’analyse de la performance des structures juridiques existantes constitue la troisième expertise développée par Société Générale Real Estate Advisory. Il s’agit le plus souvent d’un Groupement Foncier Agricole (GFA) pour la partie foncière et d’une Société Civile d’Exploitation Agricole (SCEA) pour la partie exploitation et commercialisation. Nouvel atout différenciant ? Proposer à nos clients qui le désirent des pistes d’optimisation tant patrimoniale que professionnelle, grâce au concours d’ingénieurs patrimoniaux experts viticoles et les accompagner dans la mise en place effective des recommandations formulées.     

 

Un accompagnement durable

L’objectif poursuivi par Société Générale Real Estate Advisory est de dépasser le cadre de la gestion de transactions viti-vinicoles en accompagnant plus globalement les porteurs de projets. Côté acquéreurs (entrepreneurs souhaitant réinvestir des capitaux liés à une cession d’entreprise, Family Offices et institutionnels souhaitant diversifier ses actifs…), il s’agit par exemple de les positionner sur des opérations de grande qualité ou de les orienter vers un réseau de financeurs spécialisés dans la filière du vin. Côté vendeurs – par exemple les viticulteurs et/ou négociants en vin –, l’approche consiste notamment à les sensibiliser à de grands enjeux patrimoniaux comme par exemple la transmission.

 

 

 

 

Propos recueillis par Andy Devriendt / Tarateyna*